Estás pensando en vender tu casa o apartamento en Barranquilla y ¿no sabes por dónde empezar 🤷♀️? No te preocupes en esta guía encuentra el paso a paso de todo lo que debes tener en cuenta en el proceso.
1. Asegúrate de tener una motivación clara para vender tu propiedad.
Parece obvio sin embargo en mi experiencia he encontrado que no siempre las motivaciones para vender una propiedad son tan claras o tan fuertes para comprometerse con todo el proceso. La venta empieza com una decisión y debe representar algo. ¿Tienes claro que representa para ti?
2. Contrata un agente inmobiliario especialista en tu zona que te represente en el mercado
Vender una propiedad requiere de un trabajo profesional, conocimiento y compromiso. A la hora de elegir el agente que te apoye en este importante proceso, asegúrate de que la persona conozca tu mercado, tenga un plan de mercadeo claro para promocionar tu inmueble y sobre todo que su trabajo te inspire confianza en el proceso.
3. Prepara toda la documentación de la propiedad.
Muchas negociaciones se dilatan o no se logran concretar por falta de claridad y preparación en la documentación.
Asegúrate de contar con todo al día. Esta es la documentación que re recomendamos tener a la mano:
Certificado de libertad y tradición de máximo 30 días.
Copia del documento de identidad de los propietarios.
Copia de los recibos y pagos de impuestos prediales.
Estados de cuenta de deudas si la casa esta hipotecada o tiene leasing.
Si alguno de los propietarios vive fuera del país, asegúrate de contar con poderes validados por la notaria.
Copia de las escrituras de adquisición, sin indispensables a la hora de realizar la promesa de compraventa y minuta en notaría.
Si por alguna razon tienes embargos derivados de deudas con bancos o impuestos, es importante que seas claro con tu agente y compradores. Son valores que se pueden tener presente en la forma de pago del futuro comprador y la claridad siempre genera confianza y tranquilidad a la hora de hacer el negocio.
4. Realiza las reparaciones necesarias
Todo entra por los ojos, y presentar tu inmueble a posibles compradores con deterioros por falta de mantenimiento o detalles que pueden remediarse, es la manera perfecta de disminuir el valor de tu propiedad. Una inversión menor te puede ayudar a recibir mejores ofertas.
5. Establece un precio competitivo para salir al mercado.
Para lograrlo es indispensable que tu agente inmobiliario realice un ACM - Análisis Comparativo de Mercado. Este análisis debe contener no solo las propiedades en venta de la zona, sino también precios reales de cierre.
El precio de una propiedad es establecido por la oferta y demanda, e iniciar desde el principio al precio correcto te permitirá reducir el tiempo de venta y atraer a más compradores reales para tu inmueble.
6. Prepara tu casa para la venta y despersonalízala
Una vez tu inmueble entra al mercado, será comparada con otras propiedades de la zona, de alguna manera deja de ser tu casa para convertirse en una opción para los futuros compradores. Es por esto, que la venta de tu propiedad no solo incluye tomar unas fotos y publicarla en internet. Se debe hacer un cuidadoso proceso de preparación y despersonalización. Te dejo las pautas completas al final de esta guía.
7. Asegúrate de que se promocione de la manera más efectiva.
Así como el precio es un factor determinante a la hora de vender un inmueble, el marketing lo es también. Obtener la máxima divulgación de tu inmueble tanto a posibles compradores como a una red de agentes que puedan tener clientes, son actividades básicas que debe incluir un plan de marketing. Algunas claves en este paso son:
Asegúrate de contar con fotografías y videos profesionales.
Utiliza distintos canales de promoción como redes sociales y páginas de internet.
La descripción de la propiedad es clave para destacar las bondades y beneficios de tu casa. No lo hagas de manera improvisada.
Asegúrate de confirmar con tu agente inmobiliario que trabaje de manera colaborativa con otros colegas y comparta sus honorarios, de lo contrario restringirá las posibilidades de venta.
8. Aprovecha cada oportunidad de visita y haz de ella toda una experiencia.
¿Sabías que durante los primeros 90 segundos una persona sabe si NO va a comprar esa vivienda? Es por esto que todos los detalles cuentan. Mi sugerencia es que en lo posible no estén los propietarios, ni los niños ni mascotas durante las visitas. Los compradores deben sentirse cómodos y a gusto revisando los rincones de la casa, y no quieren sentir que están irrumpiendo en la privacidad de alguien más. Evita programar visitas en horas de comidas y asegúrate de que el ambiente y temperatura sean agradables.
9. Negocia con claridad y busca acuerdos ganar - ganar
Establecer el precio adecuado para la venta de tu inmueble es clave porque le permitirá a tu agente sostenerlo y defenderlo en una negociación. Si hay una persona interesada en tu propiedad, no caigas en las negociaciones informales donde te piden "el precio mínimo". Pídele a tu agente que aquellas personas interesadas en la propiedad presenten una oferta formal, donde se establezca el precio ofertado, la forma de pago y los tiempos y condiciones solicitadas. Normalmente hay un margen de negociación, sin embargo este margen debe estar enmarcado en el precio de mercado, no en si el comprador cuenta o no con los recursos.
Una vez llegado a un acuerdo asegúrate de tener claro todos los términos para plasmarlos en la promesa de compraventa: nombres e identificación de las partes, precio, forma de pago, tiempos de pago, si hay bancos de por medio cartas de aprobación y tiempos de desembolsos, condiciones y fechas de entrega, fechas de firma de escritura, son algunas de las condiciones mínimas a tener en cuenta.
10. Asegúrate de que tu agente se asesore con un abogado para la elaboración de la documentación de cierre de tu inmueble
En Colombia el documento que perfecciona la venta de una propiedad es la Escritura Pública de compraventa que se firma en una notaría y se debe Registrar en la oficina de Registro e Instrumentos Públicos correspondiente. Sin embargo antes de firmar la escritura te recomiendo que firmes una Promesa de Compraventa, que es un documento privado entre las partes donde se establecen todos los acuerdos, tiempos y términos de la negociación. Ten en cuenta que en Colombia, para que la promesa de compraventa tenga validez legal debe cumplir con los requisitos del artículo 1611 del código civil.
Si tu comprador financiará con un Crédito Hipotecario o Leasing deberá completar dos etapas adicionales: estudio de títulos y avalúo. en ambos casos tu disposición y colaboración como vendedor son importantes para darle celeridad al proceso.
11. Prepara la documentación para la firma de escritura
La escritura de compraventa es un documento que se prepara con anticipación al día de la firma en la notaria que elijas. Asegurate de que tu agente gestione la documentación requerida y la radique. Si tu comprador financia su compra con un banco, el banco será quien elabore la minuta de compraventa y la enviará a la notaría.
Los documentos que deberás presentar para la firma son:
Copia de tu documento de identidad.
Copia de la escritura de adquisición.
Paz y Salvo de Administración del mes de firma (si la propiedad esta sometida a régimen de propiedad horizontal).
Si alguna de las partes firmará con poder, se debe radicar y validar el poder original en la notaría.
Estampilla Pro-hospital
El impuesto predial debe estar al día, la notaria se encarga de descargar los paz y salvos en linea.
Preparar con anticipacón la escritura te ahorrará tiempo en la revisión y firma de la misma.
12. Ten en cuenta los gastos e impuestos que deberás realizar en el momento de vender
Cuando vas a concretar la negociación es importante que presupuestes que gastos tendrás en el momento de vender tu inmueble.
Como vendedor de una propiedad en Barranquilla y en el Atlántico, deberás pagar el 1,5% de la Estampilla Prohospital sobre el mayor valor entre el precio comercial y el Avalúo Catastral. Si la propiedad esta en Barranquilla puedes pagar este impuesto en las oficinas de la Alcaldía más cercana. Recuerda que solo podrás pagarla si el impuesto predial del año en curso está pago. Si está en un municipio diferente la notaría te puede liquidar el impuesto y emitirte el recibo correspondiente.
Si eres persona natural deberás pagar en la notaría el 1% de Retención en la Fuente, sobre el precio de venta. Recuerda pedir el certificado de retenciones de la notaria, ya que son un anticipo a tu declaración de renta del año siguiente.
Finalmente te corresponde pagar el 50% de los gastos notariales de la compraventa, el otro 50% los asumirá el comprador. Recuerda que si tienes una hipoteca, como vendedor te corresponden el 100% de los gastos relacionados a la cancelación de la misma.
Además de los gastos e impuestos a asumir en el proceso, es importante tener en cuenta el acuerdo de servicios con tu agente inmobiliario en cuanto al % y forma de pago de la comisión por la labor de intermediación y asesoría en el proceso.
Aunque en Colombia no hay una reglamentación específica que proteja a los agentes inmobiliarios, si existen consideraciones que obligan a los propietarios a pagar los honorarios y comisiones pactados.
Estas consideraciones podrás encontrarlas en el Código de comercio Colombiano en los artículos 1340 al 1346.
De estos artículos vale la pena resaltar la que remuneración en el negocio de corretaje conlleva una obligación de resultado, lo que significa que debe concluirse el negocio comercial en que el corredor haya intervenido.
Algunos agentes e inmobiliarias cobran el 100% de la comisión en la firma de la promesa, sin embargo el negocio se perfecciona cuando se firma la escritura de compraventa y luego se lleva a registro, es por esta razón que personalmente recomiendo acordar el pago del 50% de los honorarios en la promesa y el otro 50% en la escritura.
En caso de que haya un desistimiento el código de comercio contempla el término: expensas de la Gestión. donde se determina que el agente tendrá derecho a que se abonen las expensas que haya hecho por causa de la gestión encomendada o aceptada, aunque el negocio no se haya celebrado.
14. Desembolsos cuando el comprador financia con un banco o entidades como Findeter o Caja de Honor
Finalmente, si tu comprador financió una parte de la vivienda con entidad te desembolsarán el valor posterior a la firma de escritura.
Por lo general el desembolso se genera en alguno de los siguientes casos:
Con la Boleta original que se emite cuando se ingresa la escritura a la oficina de Instrumentos Públicos.
Cuando se expide el certificado de libertad y tradición con la nueva compra debidamente anotada y con la garantía de hipoteca registrada a favor del banco.
Cuando tu comprador financia con un leasing, el comprador que aparecerá en el certificado será el comprador.
15. Entrega
Finalmente llega el momento de entregar el inmueble a sus nuevos dueños. Asegúrate de entregar todo lo acordado. También recomiendo firmar un acta de entrega donde conste que el inmueble está a paz y salvo por impuestos, servicios y administración.
Recuerda entregar el inmueble como te gustaría recibirlo a ti si fueras el comprador.
¡GRACIAS POR HABER LEIDO LA GUÍA PARA PARA VENDER TU PROPIEDAD EN BARRANQUILLA!
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